征收政策专访黄浦区人民政府法制办负责
目前，黄浦区董家渡12号地块及董家渡14号地块（一期）的房屋征收工作，正在有条不紊地开展中。不少居民在房屋征收过程中，存在着一系列的疑问，加之各类传闻使得地块居民对房屋征收工作存在着一些疑虑。对此，本刊走访了黄浦区人民政府法制办负责人张中南，请他对居民们在房屋征收过程中遇到的有关法律问题进行通俗易懂的解答。
本刊：房屋征收协议附生效条件有没有法律依据？
张中南：有。上海市人民政府令（第71号）《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第十二条规定了第一轮旧城区改建意愿征询要达到90%以上的被征收人、公有房屋承租人同意的，方可进行旧城区改建。第二十一条规定了征收补偿应该签订附生效条件的补偿协议。在签约期限内达到规定签约比例的，补偿协议生效；在签约期限内未达到规定签约比例的，征收决定终止执行。签约比例由区（县）人民政府规定，但不得低于80%。我区在发布征收决定时会公布对某一征收项目的签约生效比例做出规定。12-14（一期）项目规定的生效比例是85%。
本刊：如果在规定的签约期限内，征收补偿协议没有达到规定的生效比例，会产生什么样的结果？
张中南：首先要明确的是征收决定所规定的生效比例是刚性的，决不是可以随意变更的。大家知道，房屋征收决定是一种具体行政行为。一经依法做出，就对做出机关和具体行政行为所指向的规范对象都有约束性。对政府来说是一种责任和限制，对被征收人来说是一种权益和条件，双方必须遵守。而且征收决定是可以提起行政复议和行政诉讼的。其次，一旦出现在签约期限内没有达成规定的生效比例，那么就意味着发布的征收决定终止。由征收决定所包含的一切具体内容同时终止，恢复到征收决定之前的状态，并恢复正常的行政管理。广大居民特别是已签约的居民盼望已久的彻底改善居住条件的迫切愿望也将落空。
本刊：为什么外面在传：一旦签约没有达到规定生效比例，项目将终止，并且五年内不会再启动，是否属实？
张中南：这个问题要从黄浦区旧区改造的实际情况来分析。首先，黄浦区是一个由三区合并而来的中心城区，在城市建设中历史欠账较多，截止到年底，我区二级以下旧里还存有万平方米以上，有约7万户人民群众未用上卫生设施。居住在这些旧里中的群众要求通过房屋征收来彻底改善居住条件的愿望非常迫切。区政府本着旧改工作是最大的民生的指导思想。10余年来持之以恒的推进旧区改造，使得数万户家庭的居住条件得以改善，但是不可否认，由于各种客观条件如资金、房源、队伍能力等限制，还有许许多多的家庭还没有轮上房屋征收。只能通过综合改建，暂时改善一下居住条件，因此在每年人代会和人民来信中，要求通过房屋征收来彻底改善居住条件的呼声十份迫切。所以区政府在旧区改造工作上采取了轮候的方法，让已经具备征收条件、征收意愿集中、改造呼声强烈的项目依次进行房屋征收，这就是轮候的由来。
其次，政府在制定社会发展五年计划时，将需要进行旧区改造的项目依次安排，分年度实施。主要是考虑财力、房源、队伍的承受能力和征收工作的有序进行。根据我们区的客观条件，每年也只能进行户到户左右的征收项目。所以说在进行过程中，如果哪个项目在实施过程中没有在签约期限内达到生效比例，那么按照规定该项目征收决定就终止。政府不会让也不能让宝贵的资源停滞在那里，一定让排在后面的项目提前上马，对轮候的下一个项目提前进行征收。从这个角度讲，因未达到规定的生效比例而终止的项目要再次启动房屋征收，只能轮候到下一个五年计划了。
本刊：每个项目的征收补偿方案是如何形成的？在黄浦区范围内是否会出现同时期拉开的项目而补偿标准不一致呢？
张中南：根据《实施细则》的规定：征收补偿的方案是由区政府指定的征收部门，根据法律法规的规定，结合黄浦区的经济发展水平而制定的，这个方案要经过论证、评估等法定程序，内容包括房屋面积认定办法、征收补偿方式、补偿标准和计算方法、补贴和奖励标准、房屋选购办法、签约期限等共十二个方面。同时该方案也要反复听取被征收人的意见，张贴公示不少于30天，还要举行听证会及各类座谈会。最后经区政府常务会议集体讨论决定的，所以说方案的制定是非常严肃的，也是必须依照法定程序进行的。根本不可能出现因签约比例低而进行调整的现象。你想，现在在建设诚信政府，怎么能朝令夕改呢？同时，我区通过近两年来的工作，把在本区实施的房屋征收工作规范统一起来，改变了过去原黄浦、原南市、原卢湾各有一套做法、标准的状态。坚决做到了政策依据统一、补偿方案统一、征收队伍管理统一，全区实施一个标准。因此基本上不会出现两个同时进行的项目标准不一致的情况。除了前后拉开的项目在评估价按征收决定时点有高低外，其他标准全区统一。
本刊：对家庭有特殊困难的群体，有什么特殊的照顾？
张中南：房屋征收补偿标准是面对全体征收居民。从某种意义上讲，公平公正就是体现在所有被征收人适用同一个补偿标准，这就是我们在制定征收补偿方案时所要尊重的最大公约数。自年以来，广大被征收居民对补偿方案是基本满意的，只是要求政府在实施征收时要坚持标准，不要到最后放水，让先签约的人吃亏。当然我们对补偿方案应客观看待，一个补偿方案要对所有的被征收情况全部覆盖到是不可能的。一般能够覆盖到各种情况的90%就算是有很高效率了。也就是能照顾90%以上的被征收人群。要客观的认识到，有些特殊情况没有普遍性，放在方案里会造成人力和资源的浪费。因此，我区在每个项目过程中都设置了专门的评议渠道，由所在指挥部牵头组织建管委、房管局以及所在街道等相关部门人员组成评议小组，对有特殊情况又无法在补偿方案里解决的问题，经申请进行评议。这个机制，有效解决了征收补偿方案的最后一公里问题。使特殊情况得到特殊处理，实质上也是对公平、公正的充分体现。所以说，不能简单的进行户与户之间的比较，因为每户人家的具体情况是不同的，只要对照方案的标准进行安置就是合理的。
本刊：有居民问，12-14（一期）明明是开发商的项目，怎么又变成了政府征收项目呢？
张中南：自国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布实施后，所谓的开发商的法律概念已从房屋征收活动中消失了。全部房屋征收活动均由政府作为征收主体进行。由于历史原因，在年前许多项目已经土地出让了，土地的规定年限使用权已经依法转移到社会主体也就是企业手里，但是这些项目在征收条例实施前没有完成房屋动迁，形成了我们俗称的毛地。由于土地使用权已经出让而又没有动迁，给居住在毛地上的老百姓生活上带来了许多不便和安全隐患，市政府出于解决历史遗留问题和让居住在毛地上的老百姓早日得以改善居住状况，专门出台了相关文件，规定了土地使用权拥有企业要积极参与到旧城区改造中来，承担社会责任，引入资金。由政府出面实施房屋征收，征收完成后交由企业再开发建设。这样做，可以取得多赢的局面，既可以解决政府用于旧城区改造资金不足，又可以让毛地上的老百姓早日得到旧改，还能保证被征收中的老百姓权益得到保障。所有的征收工作全部由政府组织实施完成。
本刊：征收决定终止，对该项目的老百姓有多大影响？
张中南：那影响就大了。首先，征收决定依法终止后，在征收过程中已经签约的老百姓所签订的协议就不生效了，这一部分人的比例一般要占到项目的70%到80%，可以用一句话来说，由于个别人乃至极少部分人的不愿意或对补偿方案的不认可，导致大多数人的旧改愿望落空，至少大多数人的心情是非常沮丧的。但是没有办法，既然规则规定了，就只能尊重，尽管已签约的老百姓对此也意见很大。
其次，征收决定终止后，就恢复到了征收前的状态，对旧住房的管理仍然照旧进行，危险房屋要排险抢修，违法建筑要依法拆除，无证无照要坚决取缔，一些原来居住困难，几代人蜗居在十几平方米的旧房里的老百姓想通过征收彻底改善居住条件的想法恐怕在相当一段时间内无法解决。
最后，从老百姓的角度认为：早旧改、早签约、早得益，这已经是多少年来的实践所证明了的。因为现在拉开的征收项目，其所有考虑的因素都是看得见摸得着的，拿到手里是实实在在的房子和票子，是马上可以享受的现实。如果过个五年十年，我们至少目前无法预见将来的征收是用何种模式或者标准来进行的。所以说，应该对已经遇到房屋征收的老百姓说一句：轮到房屋征收实属不易，为了自己的利益得到最好的实现，要抓住机遇，掌握政策精神，对照补偿方案，努力争取利益最大化，不要让自己好不容易遇到的彻底改善居住条件的机会得而失之。
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